تنظيم سامانه ارتباطي خاص در دستور كار وزارتخانه‎ها

 انباشت نقدينگي در بخش مسكن
 تورم همچنان از همه جلوتر است!
 ماليات؛ يك آغاز ديرهنگام
 خانه‎هاي خالي و قانوني كه مسكوت ماند
 مالكان خانه‎هاي خالي قانون را دور مي‎زنند!
 وسخن آخر: رونق بازار مسكن يا درآمدزايي براي دولت؟
«در بحرانی‌ترین وضعیت بازار مسکن قرار داریم» اين را وزير راه و شهرسازي مي‌گويد و علت اين بحران را هجوم منابعی مي‌داند که به بخش ساختمان، زمین و مسکن می‌آید. به اذعان وزير، مردم در یکی از بحرانی‌ترین شرایط بخش مسکن هستند. هرچند وي تاكيد مي‌كند نباید هیجان‌زده شویم و از سیاست‌های تولید مسکن جا بمانیم.
اما نكته مهم اين است كه سياست‌هاي مختلف توليد مسكن، تا به امروز، گره‌اي از بحران روزافزون مسكن باز نكرده، طبق آمار، بيش از 51 درصد مردم تهران اجاره‌نشين هستند، مستاجراني كه هرسال در فصل نقل‎وانتقال‎هاي مسكن، بيشتر از محله‌هاي دلخواه و حتي از خود تهران فاصله مي‎گيرند؛ در بهترين حالت به شهرك‌هاي اقماري مي‌روند، اما اغلب وارد پروسه حاشيه‎نشيني مي‌شوند؛ پروسه‌اي كه در ذات خود متن -شهر- را تهديد مي‌كند. چرا كه حاشيه‌نشيني ذاتا آسيب‌هاي گريزناپذيري دارد كه درگيري با آن‌ها اجتناب‌ناپذير است و مي‎تواند در آينده‌اي نه چندان دور كلان‌شهرها را درگير آسيب‌هاي اجتماعي مختلف كند.
 انباشت نقدينگي در بخش مسكن
 بسياري از مردم اگر پس‌اندازي داشته باشند، ترجيح مي‌دهند آن‌را به قول خودشان در مسكن بخوابانند، چرا كه مسكن هم مانند طلا، هميشه خريدار دارد. در چند دهه اخير دقيقا همين اتفاق افتاده. هركس پس‌انداز يا مازاد درآمد خاصي داشته تا توانسته خانه و ملك و زمين خريده. اين درآمد، از آن‌جا كه نه توسط خود فرد و نه توسط دستگاه‌هاي متولي به‌طور اصولي مديريت و اداره نمي‎شود، معمولا وارد بخش توليد نشده و صرف خريد خانه‌هاي متعدد و يا طلا مي‌شود، توليد، ريسك‌پذير است و ممكن است با بالا و پائين شدن قيمت‌ها، اتفاقات سياسي و ... موجب از دست رفتن سرمايه شود. ضمن آن‌كه سازوكار خاص و تدابير ويژه‌اي براي حمايت از توليدكننده در كشور وجود ندارد و اين خود توليدكننده است كه بايد بتواند با انواع ريسك‌ها، كارگاه يا كارخانه خود را سرپا نگاه دارد. حتي در برخي موارد توليدكننده در مواردي مانند ارزش‌افزوده، دوباره اين مبلغ را مي‌پردازد؛ يك‌بار زماني كه مواد خام مي‌خرد، يك‌بار هم زماني كه محصولش را مي‌فروشد! بنابراين بسيار طبيعي است كه اگر حتي برخي از توليدكنندگان عطاي چنين ريسك‌ها و استرس و اضطراب‌هايي را ببخشند و به لقاي مسكن نائل شوند و يا زمين بخرند براي ساخت‌وسازهاي غيراستاندارد اما خوش‌ظاهر و با قيمتي چندين برابري بفروشند.
چنين است كه ساخت‌وساز طی چهار دهه گذشته شغلی پردرآمد محسوب شده و سازندگان زماني ۱۰۰ تا ۲۰۰ درصد سود می‌کردند. تا این‌که از سال ۱۳۹۲ به بعد همزمان با جهش تا ۵۰۰ درصدی قیمت مسکن نسبت به سال ۱۳۸۶ قدرت خرید به شدت کاهش یافت و تولید و عرضه مسکن وارد فاز رکود تورمي شد؛ ارزان نشد كه هيچ، گران‌تر شد حتي بدون داشتن مشتري! از سال ۱۳۹۳ ضرایب دفترچه ارزش معاملاتی املاک افزایش نداشته و این موضوع، انتقاد اعضای شورای شهر را در پی داشته که معتقدند «بیش از ۲۵ سال است که شهرداری تهران، شهر را در همدستی و توافق نانوشته‌ای با بسازبفروش‌ها اداره کرده است»، اما سازندگان می‌گویند که قدیمی‌ها در حال ترک حوزه ساخت‎وساز هستند؛ بعضی‌ها هم که پروژه‌های سنگین تعریف کرده‌اند ورشکست شده‌اند.
 تورم همچنان از همه جلوتر است!
عضو هیأت مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران می‌گوید:«ساخت‌وساز شاید هنوز ۳۰ تا ۴۰ درصد سود داشته باشد اما تورم عمومی از ما جلوتر حرکت می‌کند.»
به گفته برخي انبوه‌سازان، در سال جاری در بعضی موارد هزینه‌های ناشی از عوارض شهرداری تا ۳۰۰۰ درصد افزایش یافته است، به همين دليل بسیاری از سازندگان قدیمی یا ورشکست شده‌اند یا به دلیل بالا بودن ریسک سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، عطای این عرصه را به لقایش بخشیده‌اند.
 گران شدن مصالح ساختماني هم موثر است
با توجه به شرايط خاص اقتصادي كشور، گراني گريبان همه‌چيز را گرفته و مصالح ساختماني نيز از اين قاعده مسثتني نيست و گراني‌ها سلسله‌وار به همديگر وصل مي‌شوند تا زندگي از آن‌چه هست پرهزينه‌تر شود. پس طبيعي است كه برخي انبوه‌سازان، گران شدن مسكن را به گران همه‎چيز از جمله مصالح ساختماني ربط دهند. آن‌ها  مي‎گويند ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نسبت به دهه‌های قبل افزایش یافته و ديگر خبری از سودهای ۱۰۰ تا ۲۰۰ درصدی نیست و هر بار که پروژه‌ای به اتمام می‌رسد، به دلیل شرایط تورمی و انواع هزینه‌ها مجبوریم پروژه بعدی را کوچک‌تر تعریف کنیم.
يك نماینده مجلس هم به‎صورت معكوس به اين ماجرا نگاه مي‎كند و معتقد است ركود در بخش مسكن موجب گراني مصالح شده است:«بخشی از گرانی بازار مصالح ساختمانی در شرایط کنونی ناشی از وضعیت رکودی بازار مسکن است، بنابراین وقتی بازار رونق گیرد، صنایع مرتبط نیز شکوفا خواهند شد، در شرایط کنونی بسیاری از این صنایع عملا تعطیل شده‌اند.»
اين نماينده توصيه مي‌كند در حوزه مسکن، تسهیلات یارانه‌ای به درستی عرضه شود، در اين صورت عرضه و تقاضا در بازار به یکدیگر نزدیک می‌شود، یعنی تقویت درست حوزه تولید مسکن موجب می‌شود که نظام عرضه و تقاضا به تعادل برسد.وي يكي از روش‌هاي تسهيلاتي را تقویت و حمایت‌های بازار سرمایه و بانک‌ها از اين بخش مي‌داند. اما توجه به اين نكته ضروري است كه  در طول اين چند دهه حتي افزايش وام مسكن چه در زمينه خريد و چه در زمينه ساخت‌وساز انبوه، هم به يكي از دلايل افزايش قيمت مسكن تبديل شده است!
 ورود سرمايه‌گذارن با سرمايه‌هاي خاص!
در حالي‌كه فعالان سنتي بخش مسكن از ريسك بالا و احتمال ورشكستگي سخن مي‌گويند و در تلاش‌اند به هر نحوي كه شده سرمايه خود را از اين عرصه بيرون بكشند، اما هم‌چنان بخش ساخت‌وساز و توليد انبوه مسكن، يكي از بخش‌هاي فعال و اشتغال‎زاي كشور است، ساخت‎وساز مسكن متوقف نشده و در حال رشد است و انبوه‎سازان تازه به ميدان آمده‎اي كه سرمايه‎هاي خاصي در دست دارند، به‎شدت در اين بخش در حال فعاليت هستند. اما با اين وجود به اعتقاد قديمي‌هاي اين بخش، اگر بازار مسكن به نحوي از اين ركود خارج شده و رونق بگيرد، صنایع مرتبط با آن هم رونق خواهند گرفت، اما به دليل ركود تورمي بازار مسكن، برخي از این صنایع عملا تعطیل شده‌اند.
به اين ترتيب به نظر مي‎رسد، ورود سرمايه‎گذاران خاص، آن‌چنان ‎كه بايدوشايد نتوانسته موجب رونق بازار مصالح به طوركلي شود و فقط برخي كه توان و استطاعت زيربنايي قوي دارند، توانسته‌اند دوام بياورند و يكه‌تاز اين ميدان شوند. در واقع سرمايه‎گذارن خاص در بخش مسكن كه معمولا هم تمايل به لاكچري سازي دارند با همين تعداد بازمانده از فروشندگان مصالح و نيز با وارد كردن بخشي از مصالح خاص از خارج از كشور آسيبي جدي به بخش مسكن در مقوله خرديد و فروش وارد كرده‎اند.
برخي از انبوه‎سازان كه خود سرمايه‎هاي خاصي دارند و نيز از تسهيلات بانكي گاهي خاص برخوردار مي‎شوند، تمايل زيادي به ساخت‎وساز خانه‎هاي لوكس و لاكچري با امكانات عجيب‌وغريب دارند؛ امكاناتي كه اساسا جزو ملزومات واقعي يك مسكن حتي ايده‌آل نيست.معمولا افراد نوكيسه و تازه به دوران رسيده كه تمايل بسياري به نمايش ثروت خود دارند به سراغ چنين خانه‎هاي لوكس مي‎روند.‌بنابراين بسياري از خانه‌های خالی اکثرا خانه‌های لوکسی هستند که در مناطق شمالی شهر واقع شده‌اند و به دلیل گرانی بیش از اندازه مشتری برای اجاره و خرید آن‌ها وجود ندارد.
شهروندان معمولي، به خانه‌های متوسط و کوچک با قیمت‌های مناسب تمايل دارند تا با حقوق کارگری وکارمندی بتوانند از پس هزینه‌های آن برآیند، نه  خانه‌هایی که میزان اجاره ماهانه آن‌ها میلیاردی است و متقاضیان خاص خود را دارد.
وزیر راه و شهرسازی و دیگر مسئولان و کارشناسان حوزه مسکن تعداد واحدهای لوکس خالی پایتخت را ۶۰۰ هزار واحد می‌دانند، خانه‌هايي که تا فروش آن‌ها فاصله زیادی داریم. هرچند برخي معتقدند کلید خوردن خریدوفروش واحدهای مسکونی گران‌قیمت مي‌تواند بازارگرمی خوبی برای ترغیب سایر خریدارانی باشد که به دنبال سرمایه‌گذاری در بخش مسکن هستند؛ سرمايه‌گذاري و نه اسكان، يعني تداوم افزايش خانه‌هاي خالي بدون مشتري.
 ماليات؛ يك آغاز ديرهنگام
مالیات بر دارایی (property tax) مالیاتی است، که در آن پایه و منبع مالیاتی را دارایی یا ثروت دارنده ملک، تشکیل می‌دهد. مالیات بر دارایی بر آن‌چه که شخص مالک قبلاً به دست آورده یا به او به ارث رسیده باشد تعلق می‌گیرد. مالیات بر دارایی عموماً به‌عنوان مکانیزمی برای تعدیل ثروت به کار گرفته می‌شود و بیشتر در جوامعی کاربرد دارد، که اختلاف فاحشی در دارایی و ثروت افراد آن جامعه وجود داشته باشد، یا فقط در مواردی خاص که نتوان از آن منابع مالیات گرفت، اعمال می‌شود. اين ماليات توسط مراجع رسمی و دولتی درهر مکان و منطقه به‌طور جداگانه مشخص می‌شود. این مقام می‌تواند شهرداری، دولت، اداره دارایی، مراجع قضایی و… باشد. به اين ترتيب، ملك و مسكن، چه خالي باشد و چه مورد استفاده قرار گيرد، مشمول ماليات مي‎شود، و اين مسئله در اغلب كشورهاي به‎ويژه توسعه يافته طبيعي است و معمولا هم توسط خوداظهاري شهروندان اتفاق مي‎افتد؛ چرا كه رابطه دولت و مردم در مسائل مالي شفاف است.
 خانه‎هاي خالي و قانوني كه مسكوت ماند
همچنان كه گفته شد، مالیات بر خانه‌های خالی در برخی کشورها انجام می‌شود اما تذكراين نكته ضروري است كه آن کشورها مشکلات عدیده کشور ما را ندارند. در كشور ما به‌صورت تئوریک دريافت ماليات از ملك، قابلیت اجرايي دارد، زیرا وجود خانه‌های خالی به معنای عدم رشد شاخص سرمایه است.
در اين مورد وزیر راه و شهرسازی هم خوشبین است كه امسال برای کسانی که خانه‌های خالی دارند، برگه‌های مالیاتی صادر شود.
به گفته مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن بحث دریافت مالیات از خانه‌های خالی به سال ۱۳۶۶ برمی‌گردد که البته به دلیل هزینه‎بر بودن، اين قانون اجرا نشد. درواقع احتمالا آن زمان با محاسبه هزينه و فايده، مسئولان ذيربط به اين نتيجه رسيدند كه هزينه ايجاد يك سامانه براي مشخص كردن خانه‌هاي خالي از ميزان مالياتي كه از آن‌ها به دست مي‌آيد، بيشتر است و اين مسئله قانوني را مسكوت گذاشتند!
 ضرورت ناگهاني دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي!
به گفته مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی موضوع مالیات بر خانه‌های خالی مجدداً در سال ۱۳۹۴ در قالب تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مطرح شد. مدل ابتدايي تحقق آن هم، نیاز به تمرکز اطلاعاتی داشت که از طرف دستگاه‎های دیگر قابل اجرا نبود. نظر برخي این بود که این قانون از طرف شهرداری‎ها اجرا شود. اين تبصره به صورت لایحه به دولت رفت و دولت آن‎را مجدداً به وزارت راه و شهرسازی فرستاد.
با آمدن وزير جديد راه و شهرسازی قرار بر اين شد كه مالیات و شناسایی واحدهای بدون سکنه را خود اين وزارتخانه انجام دهد؛ بدین صورت که هم از سرویس داده‌های سازمان‌ها و هم از خوداظهاری مردم استفاده کنیم.
به اين ترتيب سامانه املاک و اسکان در حال حاضر قابلیت شناسایی واحدهای خالی از سکنه را دارد به شرطی‌که دستگاه‌های دیگر به آن اتصال پیدا کنند تا عملیاتی شود.
 اتصال به سامانه سازمان امور مالياتي مصوبه مي‌خواهد
خانم مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی مي‎گويد با اين‎كه برخی دستگاه‌ها به سامانه متصل شده‎اند، اما سازمان امور مالیاتی به‌عنوان مهم‌ترین رکن می‌گوید اگر می‌خواهید به سرویس‌های اطلاعاتی ما دسترسی پیدا کنید باید مصوبه هیالت دولت را بگیرید. ما هم تبصره را به دولت فرستاده‌ایم تا مجوز بگیریم و از اطلاعات سازمان امور مالیاتی به‌صورت برخط استفاده کنیم.
 نحوه محاسبه ماليات بر خانه‌هاي خالي
معاون فنی و مالیاتی درباره مالیات بر خانه‌های خالی مي‎گويد:«از سال ۹۵ باید ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم اجرا می‌شد، به اين صورت كه  در سال نخست خالی بودن این خانه‌ها از سال ۹۵ به بعد، معافیت از مالیات مشمول خانه‌هایی که شناسایی می‌شوند، شده و در سال دوم ۵۰ درصد، سال سوم ۱۰۰ درصد و از سال چهارم به بعد، ۱۵۰ درصد ارزش اجاری ملک به‎عنوان مالیات از خانه‌های خالی دریافت می‌شود.
مسئولان ذيربط معتقدند با استفاده از ابزار مالیاتی نرخ خانه‌های خالی در بازار کاهش یافته و منجر به عرضه واحد مسکونی در سراسر کشور خواهد شد. این عرضه یا در بازار اجاره اتفاق خواهد افتاد که منجر به افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای خواهد شد یا آن‌که افزایش عرضه در بازار معاملات ملک را به‌دنبال دارد که منجر به کاهش سهم تقاضا در بازار اجاره خواهد شد؛ بنابراین کنترل خانه‌های خالی از سکنه در سراسر کشور سهم بسزایی در کاهش قیمت اجاره‌بها و کاهش فاصله عرضه و تقاضا در این بازار خواهد داشت.
 مالكان خانه‎هاي خالي قانون را دور مي‎زنند!
مالكان خانه‌هاي خالي از ترفندهاي مختلف براي فرار مالياتي استفاده كرده و خواهند كرد، به گفته يكي از مسئولان حتي با روش ساده‌اي مثل روشن گذاشن چراغ خانه تا کنتور کار کند، چرا كه تا مدت‌ها نحوه مشخص كردن خانه‌هاي خالي بر اساس قبض كنتور برق و آب بود. اگر نحوه شناسايي خانه‌هاي خالي به همين شيوه سنتي باشد، مشکل سال ۱۳۶۶پيش خواهد آمد و بسياري از خانه‌هاي خالي شناسايي نخواهند شد. اما گويا قرار است در رويكردي تازه از یک تقاطع اطلاعاتی بین دستگاه‌های مختلف استفاده شود. مالكاني كه خانه‌هاي متعدد خالي دارند، حاضرند براي نپرداختن ماليات با تباني با بنگاه‌هاي معاملات ملكي، قراردادهاي اجاره صوري تنظيم كنند و خانه خالي به‌عنوان خانه اجاره داده شده در سامانه ثبت شود، آيا اين تقاطع‌هاي اطلاعاتي مي‌توانند چنين خانه‌هايي را تشخيص دهند؟
 رويكرد جديد و ظرايف آن!
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن رويكرد جديد را چنين تشريح مي كند:« ما از دیتاهای دستگاه‌های مختلف بهره گرفته و یک خروجی به‎دست می‎آوریم. مثلا متوجه مي‌شويم فردی دارای دو پلاک ثبتی است اما مطمئن نیستیم. به فرد پیامک می‌دهیم آیا قبول داری این دو پلاک به نام شما است یا خیر؟ در هر دو صورت باید به سامانه مراجعه و اطلاعات خود را تصحیح کند. اگر فرد قبول دارد که دارای دو واحد مسکونی است یکی را به‌عنوان محل استقرار خودش در نظر می‌گیریم و برای دومی، باز هم اطلاعات می‌خواهیم لذا پیامک دوم را می‌فرستیم. ممکن است فرد بگوید که این واحد دارای مستاجر است بنابراین از او می‌خواهیم اطلاعات مستاجر را بدهد. این رفت‌وبرگشت‌های اطلاعاتی انجام و مشخص می‌شود این خانه خالی است یا خیر، لذا مکانیزم‌های تشخیصی برای راستی‌آزمایی داریم.
اما نكته ظريف اين است كه تا چه حد مي‌توان به گفته‌ها و خوداظهاري مالك در اين رفت و برگشت‌ها اعتماد كرد؟! و اساسا آيا روش علمي‎تر و سيستماتيك‎تري براي ثبت املاك موجود در شهر، خالي يا مسكوني بودن و مالك آن‎ها وجود ندارد؟
 خانه‌هاي مسكوني لوكس هم مشمول ماليات مي‌شوند!
 خانه‎هاي لوكس و لاكچري چه خالي باشند، چه مسكوني، بايد ماليات بپردازند. اما مبناي لاكچري بودن يك خانه چيست؟  
این سئوال را کمیسیون تلفیق مجلس شورای اسلامی در مصوبه اخیر خود پاسخ داده است. بر اساس مصوبه کمیسیون تلفیق مجلس شورای اسلامی و در صورت تصویب مجلس شورای اسلامی واحدهای مسکونی که قیمت بالاتر از ۱۰ میلیارد تومان دارند، مشمول پرداخت مالیات ویژه، یا همان مالیات بر ثروت خواهند شد. به این ترتیب مالک خانه‌ای با ارزش
 ۱۵ میلیارد تومان باید سالانه پنج میلیون تومان مالیات پرداخت کند، اگر خانه‌ای ۲۵ میلیارد تومان ارزش داشته باشد صاحب آن باید سالانه ۲۵ میلیون تومان مالیات بپردازد.
 شهرداري مسئول اخذ ماليات است
اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی بر عهده شهرداری‌هاست. آن هم در حالي‌كه شهرداری تهران با مشکلات عدیده‌ای رو به روست و از کمبود منابع مالی رنج می‌برد. این کاريعني افزایش فعالیت‌های شهرداری و شاید افزایش نیروهای انسانی است که خود یک معضل مهم در شهرداری پایتخت است.
 البته تا زمانی که این قانون در مجلس تصویب نشود نمی‌توان درخصوص جزییات اجرایی آن صحبت کرد، اما قطعا انجام این کار هزینه‌هایی برای شهرداری در پی دارد و باید دید این هزینه‌ها چگونه تامین خواهد شد، آیا دولت در ابتدا این هزینه‌ها را به شهرداری پرداخت می‌کند یا شهرداری در ادامه مسیر می‌تواند از محل اخذ مالیات‌ها این هزینه‌ها را جبران کند.
 وسخن آخر: رونق بازار مسكن يا درآمدزايي براي دولت؟
معاون برنامه‌ریزی و توسعه سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی استان تهران مي‌گويد:«در صورتی که این قانون بر 600 هزار واحد خانه خالی موجود در تهران که در قانون بودجه سال جاری نیز تصویب شده، اعمال شود، می‌تواند در تنظیم رابطه عرضه و تقاضای مسکن موثر باشد.اگر خانه‌های خالی موجود در تهران به فروش برسد یا به اجاره گذاشته شود، حدود ۲ میلیون نفر را خانه‌دار یا مستاجر می‌کند و قیمت مسکن را کاهش می‌دهد.
براساس مصوبه جديد کمیسیون تلفیق، شهرداری‌های کشور موظفند واحدهای مسکونی خالی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر در سال‌های ۱۳۹۷، ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ را شناسایی و مالیات درنظر گرفته شده را از مالکان اخذ کنند.
معادل ۵۰ درصد از درآمد حاصل از این مالیات به حساب خزانه دولت و مقدار باقیمانده به‎عنوان سهم شهرداری‌ها به حساب شهرداری شهرهای محل اخذ مالیات واریز
 می‌شود.
شايد دریافت مالیات از خانه‌های خالی-كه شامل املاك دولتي نيز مي‎شود- مي‌تواند منجر به تعادل بخشی به بازار مسکن شود، اما با توجه به کسری بودجه دولت، ساماندهی خانه‌های خالی و اخذ مالیات از این واحدها می‌تواند بخشی از کسری بودجه دولت در سال جاری را جبران کند.يك کارشناس حوزه مدیریت مالی و اقتصاد تاكيد مي‌كند كه در شرایطی که ابزاری مانند مالیات بر خانه‌های خالی منجر به کاهش 10درصدی قیمت املاک و مستغلات شود، این امر به محقق نشدن تنها 10درصد از پیش‎بینی درآمد 50 هزار میلیاردی از محل فروش و واگذاری اموال دولتي می‌انجامد؛ درحالی‌که به اذعان صاحب‌نظران حوزه مالیات بر خانه‌های خالی، اخذ چنین مالیاتی منجر به درآمد 3 تا 4 هزار میلیاردی برای دولت می‌شود.